2023上半年，就這么悄悄地過去了。

(相關資料圖)

深圳樓市從“小陽春”走出，又重新回到“平靜”的狀態。

但樓市似乎已經走到了分水嶺。

一邊是成交量上漲24.3%，二手房更大漲63%；

另一邊是房價下跌7%，比起2021年跌了16%。

這讓樓市的走勢變得更迷離。

業內有人認為：“接下來的市場應該會好轉。”

也悲觀看法：“下半年恐怕很難再出現‘小陽春’行情。”

新房供應量翻倍！

遍地打折，但好盤不愁賣

盡管對下半年的看法不一，但至少在年初時，開發商大多覺得是“開盤好時機”。

@深圳買房計劃 粗略統計，2023年1-6月入市的新房住宅項目約60個、供應超3萬套房源。

其中商品住宅約2.36萬套；

可售人才房約8千套。

而在2022上半年，新房住宅的供應量不過1.5萬套左右。

今年的供應量幾乎是去年的一倍。

▲2023年1-6月入市新盤（上下滑動查看，需要高清表格請后臺私信我們哦！）

“趁著疫情放開、3月小陽春的勢頭，不少開發商抓緊開盤。”

樂有家研究中心表示。

但成交情況卻不是那么樂觀。

據樂有家研究中心數據，2023上半年，深圳賣出了16209套一手住宅。

同比去年上半年，僅多賣了83套。

而且，月度網簽量最高也未到4000套，且似乎后勁不足。

成交價格方面，據貝殼研究院數據，上半年新房平均總價約605萬/套。

比去年下降約95萬/套。

其中，總價750萬以下的占比有所上漲；

而750萬以上的則減少。

▲圖源：貝殼研究院

目前，大部分新盤為加快去化，也多給出促銷優惠，包括9折/送簡裝/送物業費等等。

▲上半年新盤發布的促銷海報

“按近半年的平均銷售水平來計算，今年6月深圳新房的去化周期已達到接近16個月。”樂有家研究中心表示。

要知道，業內普遍認為：

超過14個月的去化周期，已經達到該城市新房的警戒值。

而同時，庫存量還在增加。

2023上半年深圳新房的庫存再度漲至436.82萬㎡，創下歷史新高。

不過，新房市場也并非“一片哀鴻”。

據@深圳買房計劃 粗略統計，今年上半年約有14個新盤開盤當天去化超60%。

其中2個新盤“日光”、3個新盤去化9成。

“最近去了一個新盤的現場，客戶很多，銷售非常忙，聲音全是嘶啞的。”

一位新房銷售經理告訴我們。

▲最近某新盤周末時的人流量 | 受訪者提供的視頻截圖

他認為，雖然過去受疫情的影響，新房庫存增加，但客戶依然存在，尤其是剛需客戶。

比如他所在的新盤，基本以首套房的客戶比較多，其次是置換的，投資客很少。

“客戶觀望的比較多，主要還是希望買到好的產品。”

身邊一位剛剛加入買房大軍的90后朋友，也是同樣的心態：

“目前不著急，看看吧，有合適的就買。”

對于未來房價會不會下跌的問題，她并不在意：

“沒啥擔心，反正買了也是自己住。”

深圳91個片區

有84個都在降價！

在二手房市場，量漲價跌的情況更明顯。

據樂有家研究中心數據，盡管2023上半年二手住宅過戶量依然是歷史低值，但比去年同期上漲63%，達到16236套。

房價方面，環比上漲的態勢也持續了5個月。

但同比去年依然是跌價：

樂有家研究中心透露，2023年上半年二手成交均價在6.5萬元/㎡左右，同比下跌7%。

與2021年上半年比跌幅達到16%。

而據貝殼研究院數據，上半年成交中位數為426萬/套，單套價格依然在上漲。

有意思的是，總價300萬以下的剛需、1000萬以上的改善/豪宅，占比同比都有所增加。

▲圖源：貝殼研究院

樂有家研究中心認為，歷經2年多的調整，深圳房價的水分已經被擠壓出不少，業主的報價也更加理性。

“豪宅業主都撐不住了。”

最近，二手房市場上還傳出這樣的說法。

深圳豪宅顧問羅中易表示，目前部分豪宅板塊的確出現價格下跌的情況。

他列舉道，寶中、尖崗山、蛇口半島板塊等，下降比較明顯；

但香蜜湖、華僑城、紅樹灣等板塊，價格則比較穩定。

事實上，據樂有家研究中心數據，深圳超90%的片區都在下調價格。

最高跌幅達16%，而漲幅最高僅4%，為福田蓮花片區。

▲圖源：樂有家研究中心

盡管價格下降了，但成交卻變得更難。

貝殼研究院數據顯示，目前房源平均成交周期走高至179天，相當于一套房掛盤半年才能賣掉。

▲圖源：貝殼研究院

“賣房怎么那么難呢？”

有深圳業主在社交平臺上感嘆，市場不好，中介代理的態度也變得高傲，只能親自發帖賣房。

在網上，和她一樣親自給房源打廣告的業主越來越多，甚至有業主自掏腰包給中介帶看獎勵、給看房客戶小禮品等等。

有二手房經紀人表示，市場上跌價消息太多，導致很多買房人都開始猶豫，害怕買貴了。

除了買房人減少，競爭加大也是一大原因。

深圳房地產中介協會（下簡稱“深房中協”）綜合四大行（貝殼找房/樂有家/中原/看房網）公開掛盤數據發現，截至7月1日，在全市共掛盤出售房源16.4萬套（存重復房源）。

短短一個月，掛盤房源就增加4061套。

▲圖源：深房中協

甚至，就連新房也在“搶”二手房的客戶。

據樂有家研究中心數據，新房成交占比不斷上升，目前與二手房已各占50%。

“我買了二手房卻后悔了。”

有朋友對@深圳買房計劃 表示，在買下二手房后沒幾個月，可售人才房就推出，她覺得相比起“老破小”，新房的吸引力更大。

對于樓市下半場

你有信心嗎？

“下半年會回暖，我個人認為這是一定的。”

羅中易表示。

他認為，以現在這種形勢繼續惡化下去，不只是業主，銀行體系也會擔心，因而下半年應該會迎來政策的放松。

一位業內人士同樣對@深圳買房計劃 表示，對下半年的市場有信心。

她覺得，雖然深圳要放松限購/限貸不大可能，但目前宏觀經濟環境一般，可能會出刺激政策。

“經濟政策是根本性的，會推動樓市的變好。”

她表示。

一位新房銷售經理也持樂觀態度：

“我覺得下半年市場會變好。”

他覺得，客戶還在，只是更追求好的產品。

樂有家研究中心則表示，很快將迎來“7.15”滿3年，被約束的數十萬深戶購買力進入市場。

“預計最快三季度，深圳樓市將迎來新的變化，成交價格穩定，交易量回升。剛需的出手速度會加快，改善客戶成交的火熱現狀也會持續下去。”

一位二手房經紀人告訴我們，他也同樣看好“7.15”滿3年會帶來新客戶。

但他認為，不大可能有數十萬購買力，而“小陽春”一般的行情是有的，“就看金九銀十那波了”。

“回暖是不可能的。”

他表示，深圳二手房的正常月度成交量是5000-7000套/月，目前還遠談不上回暖。

深房中協則持悲觀態度。

“進入下半年后，隨著新房下半年銷售壓力的累加，一、二手房競爭的白熱化以及市場對于政策預期的減弱，在無任何托底穩預期政策的支撐下，市場恐難再現類似一季度“階段性小陽春”行情。”

深房中協認為，根本性原因是，市場筑底后，市場信心仍未能徹底修復，加上宏觀經濟環境仍未有明顯起色，市場預期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷。

“當前市場信心與預期仍然偏弱，預期引導的相關舉措應盡快出臺。”深房中協表示。