新賽道為何涌向梧桐樹下老房子

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——上海市中心歷史文化風(fēng)貌區(qū)調(diào)查之二

去年11月，長寧區(qū)對外發(fā)布，以愚園路、武夷路和定西路為中心，在這片有著百年歷史的街區(qū)打造“上海硅巷”科創(chuàng)街區(qū)。為何這一生活氣息濃郁、商業(yè)氛圍濃厚的老街區(qū)“突然”瞄準科創(chuàng)作為新動能？

無獨有偶，今年初，徐匯區(qū)提出在衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)打造“衡復(fù)金融街”，人們好奇：老洋房、梧桐樹是得天獨厚的商旅文資源，但發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)是否根基深厚？徐匯濱江已經(jīng)有在建中的西岸金融城，“金融街”和“金融城”如何錯位發(fā)展？

上海“梧桐區(qū)”在人們印象中的標簽大多是咖啡館、老洋房、“網(wǎng)紅”等。但作為上海的城市核心區(qū)域，中科院各大院所、復(fù)旦醫(yī)學(xué)院和上海交大醫(yī)學(xué)院等為這里積累了深厚的科研產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)，國資國企地塊轉(zhuǎn)型后騰挪出的產(chǎn)業(yè)載體，則讓“梧桐區(qū)”近來不斷涌現(xiàn)“老瓶裝新酒”的轉(zhuǎn)型案例，吸引新興產(chǎn)業(yè)在此扎堆創(chuàng)新。

上海“梧桐區(qū)”內(nèi)到底集聚了哪些產(chǎn)業(yè)，這些企業(yè)、機構(gòu)集聚的原因又是什么？

空間的匹配度

長樂路與巨鹿路之間，一家名為“趣辦一百〇八上苑”的產(chǎn)業(yè)園，面積不足1萬平方米，卻集聚了近年來靜安區(qū)新引進的多家時尚創(chuàng)意企業(yè)，包括比利時之家、美國WWD時尚傳媒、意大利奢侈品牌MISSION等全球知名品牌。

在“趣辦”總經(jīng)理劉媛媛看來，讓園區(qū)開業(yè)三年始終保持滿租狀態(tài)的并非空間的“小”，而是產(chǎn)業(yè)定位的“精”。“改造時，我們保留修繕了一棟百年歷史的老洋房和4棟五層高的老建筑，都是昔日上海人民美術(shù)出版社的辦公室，這讓園區(qū)自帶濃厚的文化底蘊。”修繕時有意還原的水泥拉毛、馬賽克花磚，都從細節(jié)處樹立了園區(qū)的品牌形象，也讓其招商定位越發(fā)清晰：吸引時尚、藝術(shù)和IP孵化等文創(chuàng)類企業(yè)。

同樣由城市更新牽引新產(chǎn)業(yè)進駐的歷史街區(qū)，還有愚園路和武夷路。2014年起，長寧區(qū)相繼啟動愚園路、武夷路的城市更新，如今這兩條百年馬路都成了“網(wǎng)紅”。這里同時背靠中科院上海微系統(tǒng)與信息技術(shù)研究所、中科院上海硅酸鹽所兩大近百年歷史的“科創(chuàng)源頭”，在此打造科創(chuàng)街區(qū)，并不令人意外。

“上海硅巷”由長寧區(qū)科委和長寧區(qū)科協(xié)、中科院兩大院所、新微科技集團、創(chuàng)邑實業(yè)以及華陽路街道等發(fā)起，分別承擔牽頭策劃、科技成果轉(zhuǎn)化與產(chǎn)業(yè)化、載體更新和屬地服務(wù)等作用。過去兩年，這一尚在探索階段的機制就已有顯著成果：愚園路引進了深耕數(shù)字交互和虛擬技術(shù)領(lǐng)域的觀池科技；武夷路引入了工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)“獨角獸”黑湖科技；定西路上由巴黎春天商場改造而來的新微智谷，吸引了智能傳感器領(lǐng)域頭部企業(yè)矽睿科技入駐。

“創(chuàng)新與轉(zhuǎn)化是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，‘政產(chǎn)學(xué)研金服用’每個環(huán)節(jié)都需要人的交流、互動和思想的碰撞。創(chuàng)新鏈跟產(chǎn)業(yè)鏈一樣，需要生態(tài)和集聚。硅巷豐富的科技與教育資源，厚重的歷史與文化積淀，加上便利的交通，成為孵化創(chuàng)新生態(tài)的理想場所。”中國科學(xué)院上海微系統(tǒng)與信息技術(shù)研究所所長謝曉明接受采訪時說。

“生態(tài)”中的一個重要環(huán)節(jié)是吸引產(chǎn)業(yè)投資。據(jù)徐匯區(qū)金融辦統(tǒng)計，目前衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)徐匯區(qū)塊內(nèi)已集聚約600家各類投資機構(gòu)，徐匯區(qū)正在此打造私募股權(quán)投資基金集聚區(qū)，并成立多部門協(xié)同的工作組，承擔行業(yè)指導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)投資、屬地協(xié)調(diào)、載體資源配置等職責。

“私募股權(quán)基金的人數(shù)一般在一二十人，與老洋房所能提供的空間承載量相匹配，‘梧桐區(qū)’環(huán)境的私密性與基金的‘私募’性質(zhì)相符，且這類投資機構(gòu)的投資人一般是上市公司或高凈值客戶，比較喜歡‘梧桐區(qū)’獨具魅力的氛圍。”徐匯區(qū)金融辦副主任傅斌梁說。

“梧桐區(qū)”內(nèi)的大院大所也展現(xiàn)出對科技企業(yè)強大的“吸附力”。

研發(fā)“網(wǎng)紅貓”湯姆貓的浙江金科湯姆貓文化在上海成立新公司時，辦公地就首選瑞金醫(yī)院周邊。“瑞金的醫(yī)療和技術(shù)水平全國領(lǐng)先，有神經(jīng)內(nèi)科、中醫(yī)科等細分門類，與我們的研發(fā)方向非常契合，吸引力很大。”上海金科湯姆貓生命科技有限公司負責人介紹，企業(yè)主要瞄準非侵入式腦機接口、腦功能數(shù)據(jù)分析等領(lǐng)域，近期推進的一款新產(chǎn)品在研發(fā)階段需要借助專業(yè)醫(yī)療資源，產(chǎn)品問世后也需要通過醫(yī)療機構(gòu)展開臨床應(yīng)用。

“越來越多的研發(fā)環(huán)節(jié)開始‘上云’、計算機化，只要不用到大的科學(xué)設(shè)施和化學(xué)實驗室，中心城區(qū)也能承載企業(yè)研發(fā)的核心環(huán)節(jié)。”上海前灘新興產(chǎn)業(yè)研究院首席研究員周學(xué)強表示，上海市中心的“老城區(qū)”正通過城市更新促進產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。“更新”和“創(chuàng)新”并舉，恰恰是新賽道不斷涌向“梧桐區(qū)”的關(guān)鍵。

資源的可達性

今年是聯(lián)升創(chuàng)投基金入駐太原路的第十年，公司總經(jīng)理俞峰談到企業(yè)辦公所在的這棟老洋房時，直言“搬來后就再也不想挪地方”。

對于一家私募股權(quán)基金來說，選擇經(jīng)營地不只要考慮自身需求，更要考量所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)能級。因此，專注硬科技創(chuàng)業(yè)投資的聯(lián)升創(chuàng)投基金，選擇了作為上海科創(chuàng)中心承載區(qū)之一的徐匯。在俞峰看來，落戶衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)除了環(huán)境上的匹配，還有獨棟老洋房能讓人靜下心來的特點。這與私募股權(quán)的行業(yè)特性——既需要充分廣泛的外聯(lián)、進擊與交流，也需要安靜獨立的空間來作沉積、判斷和思考有密切關(guān)聯(lián)。

2016年，西井科技從江蘇路舜元大廈搬到利西路上一個小園區(qū)。彼時，利西路只是愚園路和武夷路之間一條歷史悠久的小馬路。很多人不知道，一家在集裝箱物流場景無人駕駛領(lǐng)域擁有世界領(lǐng)先技術(shù)的人工智能企業(yè)就駐扎在此。

為何一條小馬路能包容如此硬核的科技企業(yè)？在西井科技總裁章嶸看來，恰恰是周圍的煙火氣，讓企業(yè)始終能凝聚最核心的競爭力：人才。“我們在公司樓下的咖啡店遇到過想要招聘的人才，對方恰好也喜歡這里的氛圍。”

周學(xué)強指出了其中兩個底層邏輯：科技人員需要社交，很多靈感都是“腦袋碰腦袋”撞出來的；市場的規(guī)律就是“便捷創(chuàng)造價值”，在市中心能快速實現(xiàn)各類資源要素的組合，企業(yè)與人才的可觸及性更高。

專注物聯(lián)網(wǎng)、邊緣計算的人工智能企業(yè)興容（上海）信息技術(shù)股份有限公司搬到長寧區(qū)辦公后，公司CEO盧國鳴發(fā)現(xiàn)，員工們下了班不著急走，而是安排了在市區(qū)的休閑、社交活動。與此同時，企業(yè)整體的創(chuàng)造力更高了。“我們從一家從事基礎(chǔ)架構(gòu)智能化運維的科技企業(yè)，走上了對網(wǎng)絡(luò)元數(shù)據(jù)進行人工智能分析的道路，業(yè)務(wù)面一下子走寬了。”在盧國鳴看來，企業(yè)所在的物理空間，會潛移默化地滋養(yǎng)身處其中的人。

上海創(chuàng)邑實業(yè)有限公司副總經(jīng)理黃志偉全程參與了愚園路城市更新。這幾年，他觀察到“梧桐區(qū)”內(nèi)科技企業(yè)的一個新趨勢：輸入的是科創(chuàng)，產(chǎn)出的是文創(chuàng)。

位于愚園路1088弄“愚見”園區(qū)的觀池科技就是其中之一。總部位于昭化路的觀池，業(yè)務(wù)板塊涵蓋視頻內(nèi)容、數(shù)字交互、虛擬拍攝及線上和線下藝術(shù)展。去年底，企業(yè)在愚園路新設(shè)觀池科技，今年與索尼合作建立了具備光學(xué)動捕、GPU計算、最新實時渲染技術(shù)的XR（擴展現(xiàn)實）拍攝工作室。在企業(yè)負責人看來，愚園路浪漫的梧桐樹兩側(cè)有各領(lǐng)風(fēng)騷的小店、流淌的人文氣息和時髦青年，將“科技+藝術(shù)”板塊放到這里，“是最正確的選擇。”

“梧桐區(qū)”內(nèi)的上海各區(qū)，對產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)亦有自己的邏輯：黃浦區(qū)依托優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，與瑞金醫(yī)院合作打造了“沒有圍墻”的廣慈—思南國家轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過盤活瑞金醫(yī)院周邊散落的存量載體，為生物醫(yī)藥創(chuàng)新企業(yè)找到“新家”，將“環(huán)醫(yī)院科創(chuàng)中心”的產(chǎn)業(yè)布局化為現(xiàn)實；徐匯區(qū)今年起將通過街區(qū)更新改造，梳理更多適合金融機構(gòu)入駐的洋房載體，將目前衡復(fù)地區(qū)散狀分布的私募股權(quán)機構(gòu)逐步連點成片，同時吸引更多優(yōu)質(zhì)被投企業(yè)落地，形成“衡復(fù)金融街”聚焦私募股權(quán)類機構(gòu)、“西岸金融城”聚焦持牌和金融科技機構(gòu)的“一城一街”金融產(chǎn)業(yè)布局。

成本的折算法

不久前，“趣辦一百〇八上苑”支持比利時之家與WWD時尚傳媒在園區(qū)草坪聯(lián)合舉辦了一場藝術(shù)展，不少時尚界人士前來，園內(nèi)其他文創(chuàng)企業(yè)也受邀參與，創(chuàng)造了更多行業(yè)交流和商業(yè)合作的機會。這些倉庫設(shè)在郊區(qū)、創(chuàng)意和銷售等部門常駐市中心的文創(chuàng)企業(yè)，自身辦公空間往往只有一二百平方米，但對產(chǎn)品展示、活動路演的空間品質(zhì)要求頗高。為此，“趣辦一百〇八上苑”打造了密度遠高于一般園區(qū)的共享會客廳、展示廳，免費供企業(yè)使用。

“梧桐區(qū)”企業(yè)對空間的多樣化需求也折射在租金承受力上。黃志偉注意到，初創(chuàng)類科技企業(yè)對市中心的租金始終比較敏感，這些企業(yè)中不乏海歸、海外人才，他們大多希望在市中心交通便捷、生活豐富、租金適中、環(huán)境整潔的空間辦公。

一面是市中心老廠房、舊園區(qū)尚有不少存量空間可供改造，一面是迫切尋找經(jīng)濟適用辦公場地的初創(chuàng)企業(yè)，打通這當中的“信息差”，要算好空間更新的成本賬和改造后引入企業(yè)的租金賬。類似“上海硅巷”中將原本租金3元左右的廠房空間，通過城市更新提升為租金5元左右的科創(chuàng)辦公載體，目前看來“計劃可行”，但也亟待挖掘更多可改造的資源。

記者采訪中，園區(qū)運營方和企業(yè)均提到了以稅代租、租稅聯(lián)動等形式，以緩解企業(yè)在初創(chuàng)階段既依賴城市中心便捷資源，又無法負擔較高商務(wù)成本的矛盾。但商務(wù)成本并非只有租金。周學(xué)強表示，企業(yè)初創(chuàng)階段尤其需要跟人打交道，在市中心辦公無疑增加了接觸客戶、投資人的便捷性。對員工來說，租房成本與通勤時間成本間的博弈始終存在。因此，政府能做的是盡可能減少中小企業(yè)的商務(wù)成本、員工的生活成本，讓“便捷性”和“租金”在天平的兩端盡可能平衡。“當企業(yè)活下來、活過一段時間后，相當于被市場概念驗證過了，那就可以在自己的賽道上快速發(fā)展了。”

作為產(chǎn)業(yè)載體，老洋房無疑是稀缺資源。“只有讓老房子與新產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合，老洋房才能發(fā)揮出最大的產(chǎn)業(yè)載體價值。”俞峰說。記者了解到，借助打造私募股權(quán)基金集聚區(qū)的契機，徐匯正進一步培育科創(chuàng)投資領(lǐng)域的企業(yè)“朋友圈”，通過服務(wù)吸引更多優(yōu)質(zhì)的被投企業(yè)落地上海、落地徐匯。（記者 舒抒 唐燁）